Evergrande: solo un’agenzia immobiliare?
Evergrande è stata fondata nel 1996 a Guangzhou da Hui Ka Yan, uno dei più ricchi imprenditori cinesi. La crescita della compagnia è stata simultanea allo sviluppo economico di cui il Paese ha avuto esperienza nelle ultime decadi. Il boom del mercato immobiliare in Cina ha portato Evergrande a raggiungere una posizione di estrema rilevanza: è la seconda agenzia del paese in termini di vendite con 79 miliardi di dollari nel 2020.
Attualmente, il titolo è listato a Hong Kong e i suoi uffici principali si trovano a Shenzhen, ma la compagnia è radicata in tutta la Cina. L’azienda possiede più di 1.300 progetti residenziali in costruzione che si estendono in più di 280 città.
Evergrande non si occupa solo di costruzione e compravendita di immobili. Il portafoglio di prodotti dell’azienda infatti è ben diversificato: dai veicoli elettrici ai parchi a tema, dalle assicurazioni all’acqua in bottiglia. Una delle ultime opere più rilevanti del gruppo è lo stadio ancora in costruzione della squadra Guangzhou Evergrande F.C.
Il debito di Evergrande
Il debito dell’azienda è stimato attorno ai 300 miliardi di dollari. La fragile posizione finanziaria ha fatto precipitare il valore di mercato dell’azienda dell’80% durante il 2021. I mancati pagamenti hanno inoltre aumentato le aspettative degli investitori per una ristrutturazione del debito, potenzialmente la più vasta della storia in Cina. Lo scambio di titoli dell’azienda è stato sospeso durante la settimana del 4 ottobre.
Il rischio di un contagio finanziario è tangibile. Fantasia Group, un player di media taglia del mercato immobiliare cinese ha dichiarato default sul pagamento di un bond denominato in dollari, aumentando le preoccupazioni di propagazione del rischio.
La Banca popolare cinese e le tre linee rosse per la stabilità finanziaria
Il mercato immobiliare cinese risulta, senza ombra di dubbio, uno dei principali motori della crescita del Paese. La continua espansione del mercato interno ha reso gli immobili uno degli investimenti relativamente più sicuri negli anni passati. Le aspettative positive, insieme al trend di prezzi sempre crescenti, hanno spinto molti cinesi a considerare l’acquisto di un immobile come un’opportunità di profitto semi-garantito, al contrario di azioni o altri tipi di investimenti, oltre che come soluzione abitativa.
L’assalto alle proprietà è motivato però anche dalla speculazione finanziaria. Infatti, l’andamento sostenuto del mercato immobiliare ha fatto aumentare vertiginosamente la valutazione delle proprietà nelle principali città, creando forti distorsioni nei prezzi. Le prospettive di guadagno hanno portato gli stessi agenti immobiliari a indebitarsi a oltranza.
Per ridurre l’esposizione ai rischi di una bolla speculativa nel settore immobiliare, la Banca Centrale Cinese, o People’s Bank of China (Pboc), ha istituito tre linee rosse. Lo scopo della politica è mantenere stabile il mercato degli immobili.
La prima regola stabilisce che il rapporto passività-attività non può eccedere il 70%. A questo primo check-point corrisponde un limite permesso di indebitamento pari al 15%. La seconda direttiva impone che il debito netto non ecceda la disponibilità dei fondi degli azionisti. In questa “zona”, le aziende possono espandere il proprio debito del 10%. L’ultima linea riguarda, invece, la disponibilità di liquidità per ripagare le obbligazioni immediate. Se ritenuta insufficiente, l’azienda non può espandere il proprio bilancio.
Nel 2021, Evergrande ha sorpassato tutte e tre le linee. Per la compagnia l’accesso ai mercati di capitale è severamente ristretto. Nel mese di agosto Evergrande ha rilasciato un report in cui avvertiva del rischio di default mentre a settembre ha riconosciuto una depressione nel volume delle vendite e la difficoltà nel trovare compratori. Il 20 settembre 2021, l’indice azionario statunitense S&P 500 ha registrato il più grande ribasso (1,7%) da maggio 2021, riflettendo la frenesia dei mercati intenti a liquidare il titolo. Il sell-off globale potrebbe potenzialmente portare al collasso anche altre compagnie del settore e causare un’ondata di fallimenti.
Nel recente passato, Dalian Wanda Group, HNA e Fosun, alcune delle più grandi aziende cinesi, hanno liquidato forzatamente e tempestivamente parte delle loro attività per far fronte alle direttive della Pboc. I primi segnali di potenziale rischio legato a Evergrande risalgono alla pubblicazione di un report della Pboc nel 2018.
L’azienda ha recentemente smesso di ripagare investitori e fornitori, fermato le costruzioni in corso e smesso di pagare alcuni impiegati, causando un’ondata di malcontento e proteste, concentrate a Shenzhen. Per la ristrutturazione del debito, la compagnia si è affidata alla consulenza della Houlihan Lokey, un’azienda specializzata che ha fornito servizi anche a Lehman Brothers.
Effetto domino: momento Lehman per la Cina e l’economia globale?
La prospettiva di una crisi economica causata da una bolla speculativa del mercato immobiliare può essere familiare. 13 anni fa a farne le spese fu proprio Lehman Brothers nel contesto della crisi dei mutui subprime e della crisi finanziaria globale. L’analista ed ex-consigliere della Pboc, Li Daokui della Tsinghua University smentisce questo paragone spiegando che, a differenza di ciò che successe negli Stati Uniti, non esistono strumenti derivati costruiti attorno al debito di Evergrande. Nel 2008, furono proprio questi strumenti opachi e poco trasparenti a gettare nel panico la finanza globale.
Il rischio di effetti sistemici tuttavia persiste. I proprietari di immobili stanno pagando mutui per appartamenti incompleti. Molti di loro, convinti dall’andamento di mercato, hanno pre-pagato l’intera somma, nonostante al momento circa 1,6 milioni di appartamenti non verranno consegnati al compratore designato.
Inoltre, circa 125 istituzioni finanziarie e nel settore bancario hanno fatto credito a Evergrande. Impossibile non aspettarsi fallimenti anche in settori strettamente connessi, come i fornitori di servizi cruciali al mercato immobiliare. Per esempio, il produttore giapponese di servizi igienici, Toto, percepisce il 30% dei suoi profitti dal mercato cinese, mentre Daikin, produttore di condizionatori, il 25%.
Gli azionisti appaiono più preoccupati che mai. Chinese Estate Holdings Limited, l’azionista di maggioranza dietro l’azienda, ha annunciato l’intenzione di vendere l’intero azionariato.
Le prospettive di un salvataggio
Il mercato immobiliare in Cina è responsabile di più di un quarto del Pil nazionale. Una potenziale crisi del mercato avrebbe un impatto sistemico in Cina, specialmente sull’economia reale. Nonostante formalmente Evergrande non sia una compagnia pubblica, la connessione con il Partito comunista cinese (Pcc) evidenzia una situazione ambigua.
Le prime indicazioni sembrano però suggerire la scarsa probabilità di un salvataggio (bailout). Il direttore del Global Times, testata giornalistica vicina al Partito, ha titolato un suo articolo “Evergrande non è troppo grande per fallire”. Simultaneamente, il governo cinese ha fatto pressione ai creditori di Evergrande per estendere il periodo di moratoria. Al contrario della crisi finanziaria globale, la fiducia delle banche sembra meno rilevante in questo contesto. Infatti, secondo molti esperti, il governo non smetterà di istruire le banche commerciali affinché continuino a prestare denaro.
Salvare un’azienda formalmente privata, indebitata e attiva nelle speculazioni immobiliari non è in linea con la visione di prosperità comune del presidente Xi Jinping. “La proprietà è per abitare, non per speculare” è stato più volte rimarcato ufficialmente da esponenti del Partito. La prospettiva di un salvataggio di queste dimensioni creerebbe un precedente storico che rischierebbe, dunque, di fomentare l’azzardo morale di aziende già precarie in un periodo di default senza precedenti. Infatti, la prospettiva di un bailout porterebbe numerose aziende ad accumulare sempre più rischio senza scrupoli.
Possibile rallentamento per la crescita economica cinese?
Il caso Evergrande è un banco di prova per il governo cinese. La questione non gira solo attorno agli investimenti e ai mercati finanziari: lo sviluppo urbano fornisce lavoro a migliaia di aziende strettamente connesse e soprattutto dà possibilità di abitazione a famiglie e lavoratori. Potenzialmente, il crollo del mercato immobiliare, un quarto del Pil nazionale, porterebbe a un rallentamento della crescita economica del Paese e potrebbe, in extremis, intaccare la legittimità di Pechino, ampiamente fondata sul successo dello sviluppo economico.