La crisi abitativa è tornata al centro del dibattito politico italiano ed europeo.
Il nuovo Piano Casa del governo Meloni prova a intervenire aumentando l’offerta di abitazioni accessibili e recuperando parte del patrimonio pubblico inutilizzato. La domanda decisiva resta ancora aperta: basterà mobilitare risorse economiche e coinvolgere i privati per costruire una vera politica dell’abitare?
La casa come nuova frattura sociale
Il tema della casa e della relativa crisi abitativa è ormai entrato a pieno titolo non solo nell’agenda politica italiana, ma anche in quella dell’Unione Europea. Quando parliamo di crisi abitativa ci riferiamo al peso effettivo che la casa ha sul reddito; all’adeguatezza abitativa, cioè alle condizioni strutturali che permettono una qualità minima dell’abitare e anche all’accesso e al diritto alla mobilità: la possibilità concreta di trovare casa per studiare, lavorare o costruire la propria vita in un determinato luogo. Il concetto di grave deprivazione abitativa, invece, riguarda chi vive in un’abitazione sovraffollata e che presenta almeno un problema materiale grave, come il tetto che perde, l’assenza di bagno/doccia o wc interno, oppure un’abitazione troppo buia.
I numeri ci aiutano anche a quantificare questa emergenza. L’indicatore europeo di “housing cost overburden”, ad esempio, misura la quota di persone che vive in famiglie dove i costi abitativi superano il 40% del reddito disponibile. Nel 2024, le famiglie europee spendevano in media il 19% del reddito disponibile per l’abitazione; tra le persone a rischio povertà, cioè con un reddito inferiore al 60% della mediana nazionale, la quota saliva al 37%. In Italia, la frattura passa soprattutto tra chi possiede una casa e chi deve affittarla: secondo ISTAT, nel 2024 l’incidenza della povertà assoluta tra le famiglie in affitto era del 22,1%, contro appena il 4,7% tra le famiglie proprietarie.
L’inaccessibilità ad un’ abitazione dignitosa è quindi un vero e proprio fattore di disuguaglianza sociale: non mina soltanto il cosiddetto “diritto all’abitare”, ma ha un impatto sulle scelte di vita, sulla città in cui si sceglie di studiare e/o lavorare, sugli spazi sociali che si ha la possibilità di frequentare e persino sulle scelte riguardanti la genitorialità. Per questo, le politiche abitative hanno un impatto sul benessere dei cittadini in modo diretto attraverso l’incremento di unità abitative accessibili, dignitose ed economiche e indirettamente tramite la qualità ambientale, l’uso delle risorse, la crescita economica e la resilienza urbana.
Il nuovo Piano che il governo ha presentato il 30 aprile 2026 nasce con l’obiettivo di rispondere a una problematica che negli ultimi anni è diventata sempre più evidente, soprattutto nelle grandi città e nei principali poli universitari, dove l’aumento dei canoni di locazione ha reso sempre più difficile l’accesso a un’abitazione.
Il paradosso italiano
La soluzione alla crisi abitativa concretizzata nel “costruire più case” non è forse la risposta più giusta se si guarda al panorama italiano. Il problema, infatti, non è solo edilizio, bensì è legato anche a politiche abitative caratterizzate da “inerzia” e scarsa redistribuzione. Quindi è un problema anche politico.
In Italia le abitazioni non occupate sono 9,6 milioni e rappresentano complessivamente il 27,3% dello stock totale. Le case soprannominate “dormienti” sono quelle non in vendita e non in affitto; quindi, patrimonio tenuto deliberatamente fuori mercato e quindi quello su cui un sistema di incentivi o pressione fiscale potrebbe agire sono invece 8,5 milioni. Questi dati vanno comunque presi con le dovute proporzioni, dal momento che possono anche includere seconde case, immobili in aree a bassa domanda, abitazioni degradate o comunque non immediatamente abitabili: tipologie di abitazioni che non risolverebbero la crisi abitativa urbana.
Il mercato degli affitti è un mercato bloccato. Secondo le elaborazioni di settore, per ogni abitazione con un contratto di locazione attivo ce ne sono due vuote: 4,3 milioni locate, 8 milioni sfitte. Il motivo principale non sembra essere soltanto la speculazione immobiliare, ma anche un problema di fiducia e di rischio percepito dai proprietari. Per l’82,9% dei proprietari il freno principale è il rischio di non rientrare in possesso dell’immobile in caso di morosità; a questo si aggiunge la pressione degli affitti brevi, con 691.000 immobili su piattaforme come Airbnb. Il risultato è che solo il 13% delle abitazioni italiane sullo stock totale disponibile è in locazione.
C’è poi la dimensione geografica, che rende tutto ancora più complicato. Le case vuote non sono dove serve abitarle: regioni ad alta domanda come Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna concentrano quote significative di sfitto non utilizzabile, lontano dai poli urbani o in condizioni che non permettono l’assegnazione. Nel frattempo, oltre 300.000 nuclei familiari sono in lista d’attesa per un alloggio popolare, mentre secondo le stime del governo almeno 60.000 abitazioni pubbliche non risultano assegnabili perché degradate o bisognose di interventi.
E qui il nodo più strutturale: il patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) rappresenta in Italia appena il 2,3% dello stock abitativo nazionale. Per capire quanto sia poco basta guardare fuori dai confini, come nei Paesi Bassi dove l’ERP ammonta al 30%, in Austria al 24% e in Francia 17%. Decenni di politiche centrate sul sostegno all’acquisto hanno lasciato sguarnito esattamente quel segmento oggi sotto pressione: l’affitto accessibile per chi non può comprare un’abitazione e non rientra nei criteri per l’edilizia popolare. Qui rientrano giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede, genitori separati o anziani non necessariamente poveri in senso assoluto, È su questa fascia – che il governo stesso chiama “fascia grigia” – che si gioca la partita del Piano Casa.
L’edilizia residenziale pubblica (ERP) comprende l’insieme degli alloggi realizzati o gestiti da enti pubblici e destinati, mediante assegnazione regolata da specifici requisiti, a nuclei familiari in condizioni di disagio economico e sociale. Occorre distinguere l’ERP dal “social housing”, che rappresenta un modello di offerta abitativa basato su alloggi a canoni o prezzi calmierati, destinati a soggetti che non riescono ad accedere al mercato libero pur non rientrando nei requisiti previsti per l’ERP.
Cosa prevede il Piano Casa
Il Piano Casa, approvato dal Consiglio dei ministri il 30 aprile 2026 e poi entrato in vigore con il decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026, si propone l’obiettivo di arrivare a circa 100.000 alloggi popolari o a prezzi calmierati in dieci anni, mobilitando oltre 10 miliardi di euro tra nuove risorse e fondi già esistenti. Si agirebbe quindi non solo sull’edilizia popolare, ma anche su quella fascia di popolazione che non riesce più a sostenere i prezzi del mercato, pur non rientrando sempre nei criteri tradizionali dell’emergenza abitativa: giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati e anziani.
Una parte del Piano riguarda il recupero del patrimonio pubblico esistente. Il Piano punta, infatti, a rimettere in circolo una parte degli alloggi ERP oggi non assegnabili perché degradati, non a norma o bisognosi di manutenzione. Qui si riconosce che il problema non è soltanto costruire nuove case, ma rendere abitabili quelle che già ci sono.
Un’altra leva che il governo ha deciso di utilizzare è quella dell’housing sociale e dell’edilizia integrata. Qui il Piano prova a costruire un segmento intermedio tra casa popolare e mercato privato: affitti di lungo periodo, canoni calmierati, edilizia convenzionata e coinvolgimento di soggetti pubblici e privati. Lo Stato non sembra voler sostituire il mercato, bensì orientarlo, usando fondi pubblici, patrimonio disponibile e incentivi per aumentare l’offerta di case accessibili. L’obiettivo di questa azione è quello di ottenere “prezzi calmierati”, che però non significa automaticamente “prezzi sostenibili”, si pensi a città come Milano dove salari e affitti si sono ormai allontanati moltissimo.
C’è poi il tema della governance e della semplificazione amministrativa, decisivo per capire se il Piano riuscirà davvero a tradursi in case disponibili. Le procedure per la nuova edilizia sono lunghe e incerte, caratterizzate da una molteplicità di enti coinvolti e amministrazioni locali spesso prive delle risorse e della capacità operativa necessaria. Questa incertezza nei tempi e nelle modalità di espletamento delle procedure amministrative ha ricadute sull’offerta abitativa: tempi imprevedibili si traducono in costi maggiori, riducendo ulteriormente l’accessibilità economica degli alloggi.
Per questo il decreto riconosce che, per affrontare l’emergenza abitativa, non bastano nuove risorse: serve anche evitare che i progetti si blocchino durante gli iter amministrativi. Per questo il Piano prevede conferenze di servizi semplificate, che concentrano pareri e autorizzazioni in un unico percorso, una cabina di monitoraggio tra Governo, Regioni, Comuni, enti ERP e poteri commissariali per gli interventi più rilevanti. L’obiettivo è programmare tempistiche più certe nell’attuazione e ridurre il rimpallo di competenze che spesso rallenta il recupero del patrimonio pubblico e allontana gli investimenti del settore privato.
I punti di forza del piano casa
Il Piano segna un’importante discontinuità con le politiche abitative attuate degli ultimi anni. Infatti, sposta almeno in parte il discorso dalla logica del bonus che serve a sostenere la domanda, come detrazioni e incentivi fiscali, alla logica dell’offerta andando ad intervenire sul numero effettivo di alloggi disponibili, sulla loro destinazione e sul recupero del patrimonio già esistente.
Viene poi inquadrata esplicitamente una fascia sociale che spesso restava fuori dalla distribuzione dei benefici delle politiche abitative tradizionali: la cosiddetta “fascia grigia“.
Funziona anche il tentativo di legare il tema della casa alla rigenerazione urbana. Il Piano non presenta l’abitare solo come una questione edilizia, bensì come una parte di una trasformazione più ampia delle città italiane: recuperare immobili pubblici inutilizzati, riconvertire patrimonio non in uso e intervenire su aree degradate. Se si considera infatti il trend in crescita del tasso di urbanizzazione in aree densamente popolate, aumentare l’offerta abitativa nelle città diventa sempre più impellente, anche tramite la rigenerazione urbana. In questo modo, almeno nelle intenzioni, la politica abitativa viene collegata anche alla qualità dello spazio urbano e non soltanto alla produzione di nuovi alloggi.
Infine, il coinvolgimento dei privati può essere un elemento positivo, se combinato con una cabina di regia a carattere pubblico. In un Paese con patrimonio pubblico bloccato, risorse limitate e tempi amministrativi lunghi, mobilitare anche capitali e competenze esterne può essere efficace. Il punto decisivo, però, è che il pubblico mantenga il controllo su canoni, destinatari, durata dei vincoli e reale accessibilità degli alloggi. Altrimenti una politica nata per correggere il mercato rischia di dipendere troppo dalle sue convenienze.
Le principali criticità
Il primo limite del Piano Casa riguarda le risorse. Il governo ha presentato il Piano come un intervento da oltre 10 miliardi, ma una delle critiche principali è che una parte rilevante di queste risorse non sarebbe nuova: si tratterebbe di fondi già esistenti, spostati da altri programmi o riorganizzati all’interno del Piano Casa. Dall’opposizione Irene Tinagli (eurodeputata PD) in un’analisi pubblicata dopo l’uscita del decreto sostiene che i fondi annunciati sono “interamente riciclati” da leggi di bilancio precedenti, fondi strutturali europei e risorse già destinate ai Comuni per la rigenerazione urbana.
Nella stessa analisi emergono due limiti collegati: il Piano non sembra garantire che gli immobili recuperati con risorse pubbliche resteranno nel tempo dentro il perimetro pubblico e, allo stesso tempo, non interviene in modo deciso su affitti brevi e speculazione immobiliare. Il rischio è che il baricentro delle politiche abitative si sposti progressivamente verso il social housing, anziché rafforzare l’ERP. Ciò non significa che il social housing non sia uno strumento utile, soprattutto per rispondere ai bisogni della cosiddetta fascia grigia, ma senza vincoli di lungo periodo gli alloggi realizzati con fondi pubblici potrebbero rientrare nel mercato privato, riducendone nel tempo la funzione sociale.
Resta poi il nodo dell’attuazione concreta. Recuperare 60.000 alloggi è un obiettivo ambizioso non solo per le risorse necessarie, ma anche ciò che richiede sul piano operativo: verificare lo stato degli immobili, definire i progetti, aprire i cantieri, coordinare enti pubblici e soggetti attuatori. Il rischio è che il numero annunciato funzioni bene come obiettivo politico, ma sia molto più difficile da trasformare in case davvero disponibili in tempi ragionevoli.
In ultimo, rimane il tema di quanto possa essere efficace il modello semplificato amministrativo proposto per i progetti correlati al Piano Casa. Nel breve termine, questa scelta può funzionare come soluzione operativa sufficiente ad attuare il Piano. Nel medio-lungo periodo, rappresenta tuttavia un’occasione mancata per intervenire strutturalmente sulla governance amministrativa attuale, lenta e frammentata che ha contribuito insieme ad altri fattori a rendere l’offerta abitativa italiana strutturalmente inelastica rispetto alla domanda e quindi ad aumentare i prezzi delle abitazioni a scapito dell’edilizia accessibile, come dimostrato già dalla Banca d’Italia e Commissione Europea, 2025. Il Decreto, dunque, semplifica solo per le “eccezioni”, lasciando invariato l’iter normale.
Un primo passo, non una soluzione definitiva
Nel complesso, il Piano Casa segna un cambio di approccio nelle politiche abitative italiane. Riporta al centro il tema dell’offerta e del recupero del patrimonio esistente, dopo anni in cui l’attenzione si è concentrata soprattutto sul sostegno alla domanda. Restano però aperti nodi importanti, come la tutela dell’accessibilità degli alloggi e il rafforzamento del patrimonio pubblico. Per questo, il vero banco di prova sarà l’attuazione: solo allora si capirà se il Piano riuscirà a produrre risultati duraturi.
Questa problematica comunque non riguarda solo l’Italia. La crisi della casa attraversa molte città europee, dove salari, affitti, turismo, rendite immobiliari e mobilità lavorativa entrano sempre più spesso in conflitto. Non a caso, pochi giorni dopo l’approvazione del Piano italiano, Parlamento europeo e Commissione europea hanno discusso la necessità di una strategia comune sull’abitare, con più coordinamento pubblico, risorse dedicate e strumenti per affrontare l’accessibilità abitativa come questione europea. Il Piano italiano appare quindi come un primo passo importante, ma ancora incompleto: resta prudente sul rafforzamento strutturale del pubblico e quasi assente su affitti brevi e rendita immobiliare.
La domanda finale non è soltanto quante case verranno recuperate o costruite, ma chi potrà abitarle, a quali prezzi e per quanto tempo resteranno accessibili. Perché una politica della casa (coerente con le esigenze del mondo di oggi) non dovrebbe limitarsi ad aumentare il numero degli alloggi: dovrebbe rendere possibile a più persone vivere, studiare e lavorare nel luogo in cui provano a costruire la propria vita.
Immagine di copertina: [Foto di Adrien Olichon via Unsplash]
