Che si parli di uno studente fuorisede alla ricerca di una casa, o che si parli di qualunque altro cittadino il cui reddito non è sufficiente per abitare in una casa dignitosa, il comune denominatore è lo stesso: la crisi abitativa che da anni interessa l’Italia. In questo articolo proviamo a delineare la situazione attuale, ricostruirne le cause, e a formulare delle possibili soluzioni.
Esiste un diritto alla casa?
Si parla per la prima volta di diritto alla casa nella Dichiarazione universale dei diritti dell’Uomo nel 1948, nella quale si afferma che “ogni individuo ha diritto ad un tenore di vita sufficiente a garantire la salute e il benessere proprio” e, tra le premesse necessarie a garantirlo vi è un’abitazione (art. 25). Successivamente, il diritto alla casa assume un significato autonomo e quindi slegato dal concetto di tenore di vita, si parla dunque di adequate housing right, termine comparso per la prima volta nel rapporto dell’Ufficio ONU dell’Alto Commissariato per i Diritti umani del 2009 che comprende 7 elementi fondamentali. In primo luogo, si dovrebbe avere la garanzia di godimento in caso di sfratto o occupazione illegittima ed è necessario che ogni Stato stabilisca delle procedure che garantiscano un giusto preavviso e tengano in considerazione la situazione contingente. Sono altresì ritenuti necessari dei caratteri di accesso a servizi, materiali, agevolazioni ed infrastrutture e accessibilità economica. Per garantire questo diritto i singoli Stati dovrebbero aiutare economicamente le persone in difficoltà ed evitare aumenti eccessivi degli affitti, garantendo, inoltre, l’abitabilità, la facilità di accesso alle strutture, una collocazione e l’adeguatezza culturale.
Tuttavia, come è possibile che questi principi vengano adottati concretamente? Il problema principale è che questi impegni internazionali non rappresentano obblighi vincolanti per gli stati ma rappresentano obiettivi programmatici.
Caro affitti: una protesta degli studenti
Vivere e studiare nella stessa città sta diventando un lusso per pochi, è ciò che denunciano gli studenti universitari delle principali città italiane. Proprio in concomitanza con l’inizio dell’anno accademico, nel settembre del 2023, attraverso la protesta delle tende, gli studenti hanno portato all’attenzione delle istituzioni il tema del caro affitti e più in generale della crisi abitativa che sta attraversando il nostro Paese.
Dopo un anno la situazione non è migliorata: secondo un rapporto di Immobiliare.it, infatti, non si ferma la corsa dei prezzi delle stanze in Italia, con rincari diffusi in quasi tutte le principali città universitarie e un dato complessivo nazionale che, rispetto a un anno fa, registra un +7% per le stanze singole. Una crescita dovuta soprattutto al forte incremento della domanda, in aumento del 27% sul 2023, da parte degli studenti fuori sede – ma anche dei lavoratori – alla ricerca di un alloggio per il nuovo anno accademico-lavorativo, ormai alle porte.
Basti pensare che – sempre secondo il Report – a Milano, città più cara d’Italia per distacco, l’affitto di una singola costa 637 euro al mese in media, in crescita del 4% rispetto a un anno fa. In conseguenza di questo aumento c’è stata una singolare diminuzione della domanda di circa l’1% rispetto al 2023. A Roma invece la domanda è in forte crescita (+62%), nonostante il fatto che i canoni, per una singola, si sono alzati del 9% in un anno.
Le associazioni degli studenti universitari chiedono che vengano edificati più studentati e implementate le politiche di student housing. Attualmente secondo il report Italy Student Housing» di Savills in Italia l’offerta di posti letto si aggira intorno a quota 74mila, la maggior parte dei quali sono di natura pubblica (69%).
Tuttavia, grazie ai fondi ottenuti con il PNRR il governo italiano si prefigge di aggiungere 60mila posti letto a quelli esistenti da creare entro il 2026. Questa misura dovrebbe aiutare a soddisfare il fabbisogno di alloggi universitari che è sempre in crescita anche a causa dell’aumento degli affitti. Inoltre, nuovi studentati aumenterebbero l’offerta di alloggi, che in questo momento, è di molto inferiore rispetto al resto dei Paesi dell’Ue.
La situazione in Italia
Istat ha delineato le condizioni delle abitazioni italiane e dell’emergenza abitativa italiana. Dal rapporto risulta che nel 2021 il 70% degli italiani viveva in una abitazione di proprietà mentre il restante 30% in affitto o possedeva l’usufrutto della casa. In particolare, a non avere la proprietà della propria abitazione sono i più giovani (con meno di 35 anni) e i meno abbienti. Oltre il 70% degli italiani risiede in immobili costruiti prima del 1990, e oltre una famiglia su dieci vive in abitazioni precedenti al 1950.
Il tasso di sovraffollamento rappresenta un indicatore di particolare rilevanza nell’analisi della qualità delle condizioni abitative delle famiglie: esso è definito come la percentuale di famiglie che non dispongono di un numero di stanze adeguato alla loro composizione. A livello nazionale, le famiglie che vivono in tale condizione sono il 20,2% del totale, con valori particolarmente elevati per le famiglie in affitto.
Non bisogna dimenticare che, sempre secondo l’ISTAT, in Italia le persone senzatetto e senza fissa dimora che vivono in Italia sono quasi 100mila.
L’esempio di Milano
Sempre più persone vogliono vivere nelle grandi città metropolitane, si tratta del fenomeno dell’urbanizzazione che da anni investe non solo l’Italia, ma tutta l’Europa. Attualmente 51 milioni di italiani vivono in città, il restante di essi vive in aree rurali, in alcuni casi, senza l’accesso alle strade. Questa tendenza porta ad una inevitabile aumento della domanda di case e ad un aumento dei prezzi.
Prendendo come esempio la città di Milano, “l’emergenza casa” persiste da almeno un decennio, ma è negli ultimi anni che ha subito una forte sferzata. Dopo anni in cui la domanda di case in vendita era continuata a crescere, nel 2023 sono state vendute molte meno case. È successo in tutta Italia come conseguenza della politica monetaria decisa dalla Banca centrale europea per combattere l’inflazione: in due anni i tassi di interesse di riferimento sono aumentati di oltre 4 punti percentuali, facendo salire di conseguenza il costo dei mutui sia per chi già ne possedeva uno a tasso variabile, sia per chi ne desiderava sottoscrivere uno per comprare casa.
Proprio per questa ragione, hanno potuto comprare casa solo coloro che non avevano la necessità di aprire un mutuo; mentre, tutti gli altri hanno dovuto ripiegare su un affitto, facendone aumentare la domanda. Sempre a causa dell’aumento dei tassi, coloro che decidevano di affittare una casa hanno stipulato preferibilmente contratti a breve termine, – dalla durata di uno o due anni – che permettono di alzare ogni volta il prezzo alla scadenza adeguandolo all’inflazione e al mercato. In tal senso, nel comune di Milano a luglio è stato nominato un nuovo assessore alla Casa, Guido Bardelli, avvocato cassazionista esperto di urbanistica, edilizia e appalti pubblici, che ha preso il posto di Pierfrancesco Maran: egli si occuperà esclusivamente del tema della casa, senza ulteriori deleghe, a riprova dell’importanza che il tema abitativo ha assunto recentemente.
Cosa è stato fatto?
A fronte di questi dati la prima domanda da porsi è: dove dovrebbe vivere chi non ha un reddito adeguato per avere una abitazione?
Una delle possibilità è rappresentata dal social housing o edilizia sociale, ovvero una iniziativa di un privato che, sovvenzionato con un ente pubblico, riserva all’interno di un complesso residenziale delle unità abitative ad un canone agevolato. Questo partenariato pubblico-privato porta ad un notevole risparmio per coloro che usufruiscono di tale misura.
Attraverso il finanziamento del PNRR sono stati stanziati 3 miliardi da impiegare in interventi legati all’edilizia sociale. Gli interventi che saranno realizzati con questa misura sono finalizzati ad aumentare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica. Oltre a ciò, sono ammissibili a ricevere il finanziamento anche progetti volti alla rigenerazione dei centri urbani e delle periferie con l’obiettivo di migliorarne l’accessibilità, la funzionalità e la sicurezza. Attualmente la piattaforma del governo, Italia Domani, che dovrebbe monitorare l’andamento degli investimenti PNRR in Italia non risulta aggiornata. Tuttavia, secondo OpenPNRR, gli interventi completati sono circa la metà con la prospettiva di completare l’80% entro la fine di questo trimestre, per un totale di 910 progetti totali da finanziare.
Ulteriori interventi normativi sul tema dell’edilizia privata sono: il decreto salva-casa approvato a luglio 2024 e le nuove regole per gli affitti brevi entrate in vigore a settembre.
La prima di queste misure, fortemente voluta dal ministro Salvini, prevede alcune semplificazioni normative, per esempio, elimina la necessità di ottenere autorizzazioni per alcuni interventi di edilizia e riduce inoltre i requisiti necessari per concedere l’abitabilità di un immobile, rendendo di fatto abitabili e commercializzabili anche i piccolissimi monolocali. Si può quindi certificare l’abitabilità di un immobile con un’altezza minima di 2,4 metri (prima era di 2,7) e una metratura di almeno 20 metri quadrati (prima era di 28).
Il regolamento di settembre è stato invece pensato in particolare per controllare e limitare il fenomeno degli affitti brevi, una tra le cause del cosiddetto overtourism e della crisi abitativa in molte città turistiche. Infatti con la diffusione di sistemi come Airbnb, che semplificano di molto la gestione degli affitti brevi, l’offerta di case in affitto in Italia è aumentata esponenzialmente portando come conseguenze ad una riduzione delle case in affitto per i residenti, ed ad un aumento sul costo degli affitti di lunga durata.
E negli stati europei?
Anche in Europa la crisi abitativa si fa sempre più importante e anche la Commissione europea che andrà ad insediarsi ha deciso di metterla in Agenda: è stato annunciato un commissario europeo dedicato alle politiche abitative e per l’energia , sarà il danese Dan Jannik Jørgensen, in quota al gruppo dei socialdemocratici. Il suo compito sarà quello di trovare una soluzione al problema delle abitazioni, che a causa della pandemia e delle guerre riguarda sempre più cittadini europei. Tuttavia è da segnalare che l’Ue non ha competenze dirette in questo settore.
Tuttavia, all’interno del territorio europeo sono già presenti alcuni modelli virtuosi da cui prendere ispirazione. Uno è certamente rappresentato dalla città di Vienna, infatti, da un secolo l’amministrazione locale costruisce complessi residenziali all’avanguardia in cui mantiene bassi gli affitti.
Vienna: un esempio virtuoso
Si chiamano Trabrenngründe, sono circa 2400 appartamenti che si sviluppano attorno a sei ampi cortili, in cui oggi vivono circa settemila persone che possono usufruire di asili e scuole di tutti i gradi, palestre e campi sportivi, farmacie, supermercati, parrucchieri, diversi ristoranti, nonché un centro comunitario che organizza alcune attività ricreative. Gli affitti costano in media 7 euro al metro quadro; dunque, un appartamento da 60 metri quadri costa poco più di 400 euro al mese, che confrontato con i canoni delle principali città italiane risulta decisamente più abbordabile. La proprietà degli immobili è della città di Vienna.
Per poter accedere a questa misura di social housing con affitti più bassi rispetto al mercato privato, basta vivere stabilmente a Vienna da almeno due anni e non avere un reddito netto annuo superiore ai 53mila euro da soli, o 79mila euro in due. Una volta che si ottiene uno di questi appartamenti, il contratto non scade, nemmeno se si supera il tetto di reddito. Coloro che decidono di presentare domanda possono rifiutare fino a due appartamenti: se rifiutano anche il terzo, devono presentare nuovamente domanda. Dopo cinque anni l’inquilino acquisisce il diritto di comprare l’appartamento in cui vive. É stato dimostrato che la disponibilità di appartamenti sovvenzionati contribuisce a tenere più bassi anche i costi degli affitti nel mercato privato.
Vienna rispetto a tante altre città sovvenziona massicciamente l’edilizia, piuttosto che fornire sussidi economici alle persone che hanno bisogno di una casa. Inoltre, è presente Wohnfonds, una società senza scopo di lucro fondata nel 1984, finanziariamente indipendente dalla municipalità di Vienna e governata da un fondo presieduto dal consiglio comunale, il cui scopo è quello di acquistare terreni dove poi far costruire edifici che rispondano alle esigenze abitative della città.
Chiaro è che una allocazione minore del proprio reddito nella spesa relativa alla casa permette un consumo di altri beni, a prova di ciò, nel 2021 i viennesi che vivevano in alloggi privati hanno speso in media il 26 per cento del proprio reddito (al netto delle imposte) per pagare affitto e costi energetici. Quelli che vivevano in case pubbliche o sovvenzionate ancora meno, il 22%. Secondo il Sole 24 Ore, invece, a Milano l’affitto rappresenta in media il 51,6 per cento dello stipendio medio.
Cosa aspettarsi per il futuro?
Il tema dell’emergenza abitativa sembra essere ancora lontano da una concreta risoluzione, sarà dunque una sfida anche per il prossimo futuro. Servirà investire in modo ancora più capillare e strutturale sulle politiche abitative, in particolare, nell’edificazione di alloggi accessibili alla maggior parte dei cittadini, attraverso la previsione di alloggi a canoni agevolati e monitorando l’attuazione delle misure previste dal PNRR in tema di accessibilità alle abitazioni. Si tratta di uno snodo fondamentale per garantire una uguaglianza sostanziale a tutti coloro che vivono in Italia, senza dimenticare le aree rurali e periferiche del Paese.
*Immagine di copertina: [Foto di P. Bc su Unsplash]
